전세사기 개인회생 | 보증금 손실과 전세대출 정리

결론부터: 전세사기로 보증금을 잃고 전세대출만 남았어도 개인회생으로 정리할 수 있습니다. 대구·경북 사건은 2026년 3월 개원한 대구회생법원이 전담하며, 전세대출은 무담보 채무로 묶여 소득 기준 원칙 3년 변제로 재조정됩니다. 아래에서 못 받은 보증금이 어떻게 평가되는지부터 확인해 보세요.

빚이 두 겹으로 남는 구조

전세사기의 고통은 돈을 잃은 것에서 끝나지 않습니다. 잃은 보증금과 갚아야 할 대출이 동시에 남기 때문입니다. 두 항목은 개인회생에서 정반대로 취급됩니다.

보증금 반환채권, 명목액 그대로 잡히지 않습니다

신청자들이 가장 걱정하는 지점입니다. 서류상 1억 원의 반환채권이 있다고 해서 1억 원의 재산을 가진 사람으로 계산되면 변제금이 감당할 수 없게 올라가기 때문입니다. 실무는 그렇게 보지 않습니다. 임대인의 상환 능력, 경매 진행 상황과 배당 전망, 보증보험 가입 여부를 반영해 실제로 회수될 가능성 기준으로 평가합니다. 사기 사건이라 회수 전망이 낮으면 그 사정이 그대로 반영됩니다. 다만 절차 중에 경매 배당금이나 보증금 일부를 돌려받으면 재산 변동으로 신고해야 하고, 변제 계획에 반영될 수 있습니다.

채무자회생법·대구회생법원 관할 안내 기준 · 확인일 2026.8

형사 고소·피해자 구제와 회생은 별개로 갑니다

임대인을 고소했거나 전세사기 피해자 결정을 신청 중이어도 개인회생은 따로 진행할 수 있습니다. 고소 결과를 기다리느라 연체와 독촉을 견딜 이유가 없습니다. 오히려 고소장, 피해자 결정 서류, 계약서와 이체 내역은 채무 발생 경위를 설명하는 소명 자료로 회생 절차에서도 쓰입니다. 사기 피해로 생긴 채무는 낭비성 채무가 아니어서 소명 부담이 낮은 편에 속합니다.

신청 전 확인 순서

① 자격 자가진단으로 개인회생·개인파산 방향 확인 ② 변제금 계산기에 소득·가구원·채무액 입력 ③ 임대차계약서, 확정일자 서류, 고소·피해 접수 자료, 대출 잔액 증명 준비 ④ 이미 압류나 독촉이 진행 중이면 금지명령 신청부터 상담. 전부 전자소송으로 처리할 수 있는 단계입니다.

자주 묻는 질문

Q. 사기를 당한 건데 왜 제 빚으로 남나요? 전세대출의 채무자는 임차인 본인이기 때문입니다. 임대인에게 받을 권리와 은행에 갚을 의무가 법적으로 분리되어 있어, 갚을 의무 쪽을 조정하는 것이 개인회생입니다.

Q. 보증금을 일부라도 돌려받으면 어떻게 되나요? 재산 변동으로 신고합니다. 회수 금액과 시점에 따라 변제 계획이 조정될 수 있으며, 숨기면 절차에 불리해지므로 반드시 반영하는 것이 원칙입니다.

Q. 고소 사건이 끝나야 신청할 수 있나요? 아닙니다. 형사 절차와 회생 절차는 독립적이라 동시에 진행됩니다. 연체가 쌓이기 전에 회생 쪽을 먼저 움직이는 경우가 많습니다.

Q. 보증기관이 대신 갚아준 경우는요? 보증기관이 대위변제하면 채권자가 은행에서 보증기관으로 바뀔 뿐 채무는 그대로 남습니다. 채권자 목록에 보증기관을 올려 함께 조정합니다.

Q. 피해자 지원 절차와 개인회생 중 무엇을 먼저 해야 하나요? 순서를 정할 필요 없이 병행하는 것이 원칙입니다. 피해자 결정이나 경매 관련 절차는 시간이 걸리는데, 그 결과를 기다리는 동안 전세대출 이자와 연체가 쌓이면 지원을 받아도 남는 것이 줄어듭니다. 회수 쪽 절차는 살려 두고 채무 쪽 판단은 지금의 가계 숫자로 하면 됩니다.

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