소득이 비슷한 두 사람인데 변제금이 크게 다른 경우가 있습니다. 대개 원인은 주거에 있습니다. 전세보증금이 얼마인지, 그 보증금에 대출이 얼마나 끼어 있는지, 월세 부담이 어느 정도인지가 계산 전체를 흔듭니다. 수도권처럼 보증금 규모가 큰 지역일수록 이 항목이 결정적입니다.
보증금이 변제금을 밀어 올리는 구조
변제금은 가용소득으로 정해지지만, 총 변제액에는 청산가치라는 하한이 걸립니다. 지금 재산을 모두 처분해 채권자에게 나눠 준다면 얼마가 될지를 계산한 금액입니다. 임차보증금은 돌려받을 수 있는 채권이므로 이 계산에 들어갑니다.
그래서 소득이 적어 가용소득이 월 40만 원 수준이라 해도, 보증금이 커서 청산가치가 3년치 변제 총액을 넘어서면 변제금이 올라가거나 기간이 늘어납니다. 신청 전에 소득만 계산하고 보증금을 빼먹으면 예상과 실제가 크게 어긋나는 이유입니다. 지역 기준의 산정 절차는 성남 개인회생 안내에서 함께 확인하시면 정리가 빠릅니다.
보증금 전액이 그대로 잡히지는 않는다
다행히 계약서에 적힌 금액이 통째로 청산가치가 되는 것은 아닙니다. 실무에서는 몇 가지를 걷어 냅니다.
- 전세자금대출 — 보증금에 담보로 얽힌 대출이 있다면 그 부담을 뺀 순액으로 봅니다.
- 소액임차인 최우선변제 상당액 — 주택임대차보호법이 보호하는 범위는 공제되는 것이 일반적이며, 기준 금액은 지역에 따라 다릅니다.
- 연체 차임과 원상회복 비용 — 반환 시 공제될 항목이 있다면 반영합니다.
- 실제 반환 가능성 — 선순위 근저당이 과다한 주택이라면 회수 가능 금액이 달라집니다.
- 계약 명의 — 명의가 본인이 아니라면 실제 부담 관계를 확인해야 합니다.
두 번째 항목이 특히 중요합니다. 지역별로 보호되는 금액대가 달라, 같은 보증금이라도 어느 지역 주택이냐에 따라 공제 폭이 달라집니다. 계약 시점의 기준이 적용되는 문제도 있어 계약서와 확정일자를 함께 확인해야 합니다.
주거 형태별로 어떻게 달라지나
| 형태 | 청산가치 반영 | 생계비 쪽 영향 |
|---|---|---|
| 전세 | 보증금 순액이 크게 반영 | 월 주거비 부담은 작음 |
| 반전세 | 보증금 규모만큼 반영 | 월세만큼 지출 소명 |
| 월세 | 반영액 작음 | 고정 지출로 소명 필요 |
| 자가 | 시세에서 담보 차감 | 대출 연체 시 경매 위험 |
| 가족과 동거 | 본인 지분·부담 여부 확인 | 주거비 인정 폭 좁음 |
표가 보여 주는 것은 상충 관계입니다. 전세는 월 지출이 적어 가용소득이 커 보이지만 청산가치가 올라가고, 월세는 반대입니다. 어느 쪽이 유리한지는 개별 사정에 따라 갈리므로 두 축을 함께 계산해 봐야 합니다.
자가라면 판단이 하나 더 붙는다
집을 소유하고 있다면 담보권이 개인회생으로 제한되지 않는다는 점을 먼저 알아야 합니다. 주택담보대출은 변제계획과 별도로 정상 상환해야 하고, 연체하면 경매가 진행될 수 있습니다. 그래서 판단 기준은 단순합니다. 변제금과 담보 대출 원리금을 동시에 감당할 수 있는가입니다.
감당이 된다면 집을 유지하면서 절차를 밟을 수 있습니다. 다만 시세에서 담보 채무를 뺀 순자산이 크면 청산가치가 올라가 변제금이 무거워집니다. 감당이 어렵다면 처분 후 임차로 옮기는 방안까지 포함해 계산해 보는 편이 낫습니다. 어느 쪽이든 시세 자료와 등기부, 대출 잔액 확인서를 놓고 숫자로 비교해야 결론이 납니다.
계산을 직접 해 보면 감이 잡힌다
숫자를 대입해 보면 구조가 분명해집니다. 월 실수령 280만 원, 3인 가구로 생계비가 210만 원 인정되는 경우를 가정하겠습니다. 가용소득은 70만 원이고, 3년이면 총 변제액은 2,520만 원이 됩니다. 여기까지가 소득 기준 계산입니다.
이제 재산을 얹어 봅니다. 전세보증금이 1억 원인데 전세자금대출이 7천만 원 남아 있다면 순액은 3천만 원입니다. 여기서 지역별로 정해진 소액임차인 보호 범위가 공제되면 실제 반영액은 더 줄어듭니다. 그럼에도 남은 금액이 2,520만 원을 넘어선다면, 총 변제액은 청산가치 쪽에 맞춰 올라갑니다. 월 변제금이 그대로라면 기간이 늘고, 기간을 유지하려면 월 변제금이 오릅니다.
반대로 같은 소득에 월세로 살고 보증금이 500만 원뿐이라면 청산가치는 미미합니다. 대신 월세 지출이 생계비 소명에 반영될 여지가 생깁니다. 이렇게 보증금과 월세는 서로 반대 방향으로 작용하므로, 한쪽만 보고 유불리를 단정할 수 없습니다. 실제 사건에서는 여기에 차량, 보험 해약환급금, 퇴직금 추계액까지 더해져 청산가치가 결정됩니다. 상담 전에 이 항목들을 한 장에 적어 보시면 첫 계산이 훨씬 정확해집니다.
이사와 계약 갱신을 앞두고 있다면
절차 중 이사는 가능하지만 순서를 신경 써야 합니다. 보증금을 돌려받아 다른 곳으로 옮기는 과정에서 목돈이 계좌를 지나갑니다. 이 흐름이 설명되지 않으면 재산 은닉으로 의심받습니다. 반환받은 금액과 새 계약에 지급한 금액, 이사 비용까지 자료로 남겨 두시기 바랍니다.
보증금을 줄여 이사하면서 차액이 생겼다면 그 돈의 행방이 특히 중요합니다. 생활비로 썼다면 사용 내역을, 채무 상환에 썼다면 어느 채권자에게 얼마를 갚았는지 정리해야 합니다. 특정 채권자에게만 몰아 갚았다면 편파변제 문제가 따라붙습니다. 또 관할은 접수 시점 기준으로 정해지므로, 접수 전 이사인지 접수 후 이사인지에 따라 접수처가 달라질 수 있습니다.
경기 남부는 어디에 접수하나
| 거주지 | 민사 관할 | 개인회생 접수 |
|---|---|---|
| 성남시·하남시·광주시 | 성남지원 | 수원회생법원 |
| 수원시·용인시·화성시 | 수원지방법원 본원 | 수원회생법원 |
| 안산시·광명시·시흥시 | 안산지원 | 수원회생법원 |
| 구리시·남양주시 | 남양주지원 | 의정부지방법원 본원 |
| 대구·경산·칠곡 등 | 대구지방법원·서부지원 | 대구지방법원 본원 |
성남은 성남지원 관할 구역이지만 도산 사건은 2023년 개원한 수원회생법원 소관입니다. 바로 위 구리·남양주는 의정부 본원이라 방향이 완전히 달라집니다.
자주 묻는 질문
전세보증금 때문에 신청을 못 하나요
못 하는 것은 아닙니다. 다만 청산가치가 올라가 변제금이 무거워질 수 있으므로, 그 금액을 3년간 감당할 수 있는지를 먼저 계산해 봐야 합니다.
보증금을 빼서 채무를 먼저 갚으면 안 되나요
권하지 않습니다. 특정 채권자에게만 변제하면 편파변제로 평가될 수 있고, 목돈의 행방을 설명해야 하는 부담도 생깁니다.
가족 명의 집에 살고 있는데 재산으로 잡히나요
명의가 본인이 아니면 원칙적으로 본인 재산은 아닙니다. 다만 실제 자금을 본인이 부담했다면 확인 대상이 됩니다. 자금 출처를 설명할 수 있어야 합니다.
정리하면
주거는 소득 다음으로 변제금을 크게 좌우하는 항목입니다. 전세라면 보증금 순액이 청산가치를 밀어 올리고, 월세라면 고정 지출 소명이 관건이 됩니다. 그래서 상담 전에 준비할 것은 급여명세서만이 아닙니다. 임대차계약서, 확정일자, 전세자금대출 잔액, 등기부까지 함께 챙기시면 첫 계산부터 실제에 가까운 숫자가 나옵니다.
근거: 채무자회생법 제3조(재판관할)·제580조(개인회생재단)·제614조(인가 요건, 청산가치 보장) · 주택임대차보호법 제8조 · 확인일 2026.8
본 글의 법령·제도 정보는 2026년 8월 기준이며, 개별 사안은 관할 법원 안내와 전문가 상담으로 확인하시기 바랍니다.