많은 분이 “집이 있으면 개인회생이 안 된다”고 생각합니다. 사실이 아닙니다. 부동산이 있어도 신청할 수 있고, 집을 유지하면서 진행하는 사례도 많습니다. 관건은 그 부동산의 순자산 규모입니다.
계산은 시세가 아니라 순자산으로
재산 평가는 시세에서 담보 채무 잔액을 뺀 금액으로 봅니다. 담보대출이 많이 남아 있으면 순자산은 작거나 사실상 없습니다.
| 예시 | 시세 | 담보 잔액 | 순자산 |
|---|---|---|---|
| A | 3억 원 | 2억 8천만 원 | 약 2천만 원 |
| B | 3억 원 | 1억 원 | 약 2억 원 |
| C | 2억 원 | 2억 2천만 원 | 사실상 없음 |
A와 C는 부동산이 변제금에 큰 영향을 주지 않습니다. 반면 B는 순자산 2억 원이 청산가치로 반영되어, 3년간 총 변제액이 그 금액을 넘어야 인가됩니다. 소득으로 그 수준을 맞추기 어렵다면 기간이 늘어나거나 부동산 처분을 검토하게 됩니다.
담보대출은 별도로 갚아야 합니다
주택담보대출처럼 담보가 설정된 채무는 개인회생 변제계획으로 깎이지 않습니다. 담보권자는 담보물에서 우선 회수할 권리가 있기 때문입니다. 따라서 집을 지키려면 담보대출 원리금은 계속 납입해야 하고, 그 부담을 뺀 나머지가 변제 재원이 됩니다. 이 구조 때문에 담보대출 상환액이 크면 가용소득이 줄어 변제금이 낮아지기도 합니다.
집을 지킬 수 있는 조건
① 순자산이 작을 것 → ② 담보대출을 연체 없이 낼 수 있을 것 → ③ 그 상태에서도 최소 변제 기준을 충족할 것. 세 조건이 모두 맞으면 유지 가능성이 높습니다. 반대로 순자산이 크고 소득이 낮으면 유지가 어렵습니다. 이때는 처분 후 개인회생, 또는 개인파산 비교가 필요합니다.
절대 하지 말아야 할 것
신청 직전에 부동산을 가족 명의로 넘기는 것입니다. 재산을 빼돌린 행위로 평가되면 부인권 대상이 되고 절차 전체가 위태로워집니다. 명의만 바꿔도 등기 기록으로 확인됩니다. 신청 전 금기 사항은 신청 전 주의사항에 모아 두었습니다. 전세 보증금만 있는 경우는 전세보증금 편을 보세요.
근거: 채무자회생법 제580조·제586조(별제권)·제614조 · 시세는 감정·공시가격 등으로 평가 · 확인일 2026.8
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